Міркування щодо закону про обіг земель сільськогосподарського призначення

Конституція та закони надали громадянам України право приватної власності на земельні ділянки, призначені для товарного сільгоспвиробництва. Це право передбачає також можливість їх продажу власниками. Наразі в Україні діє мораторій на право продажу земельних ділянок, призначених для товарного сільгоспвиробництва.

Українське суспільство розподілилося на два табори, а саме: прихильників негайного запровадження дозволу на продаж землі та людей, які вважають, що неконтрольований її продаж нині небезпечний для країни. Хто на сьогодні є прихильником кожного з цих тверджень?

У запровадженні дозволу на продаж пайових земельних ділянок зацікавлена частина їх власників, особливо люди старшого віку, ті, хто одержали їх у спадок, але не проживають у селах, де розташовані наділи. Вимоги цих господарів щодо дозволу продажу земельних ділянок є найвагомішими, адже люди хочуть за одержані гроші хоч на певний час поліпшити свій матеріальний стан. Українська держава в особі її Президента гарантує дотримання конституційного права громадян на продаж землі. З іншого боку, власники агрохолдингів та олігархи, які хочуть і мають фінансову можливість скупити й, можливо, перепродати землю, представники великого міжнародного капіталу й держави з великою густотою населення також є прихильниками зняття мораторію. МВФ та інші світові фінансові організації чинять значний тиск на Президента України, Верховну Раду та Уряд України, підштовхуючи їх до скасування мораторію на закон про продаж землі.

Рисунок 1. Вісім засад. Про обіг земель сільськосподаського призначення

Проте всі національно-патріотичні сили, всі громадяни, які мають здоровий глузд, закликають не допустити безконтрольного продажу землі сільськогосподарського призначення. Усі розуміють, що продати українську землю - це значить продати країну, а самим розвіятися по світах. Так який же закон слід ухвалити, щоб і вимог Конституції України дотриматися, й Україну не втратити, тобто щоб і «вовки були ситі, й вівці цілі», як каже народна мудрість?

Є лише один можливий спосіб розв’язати цю дилему. Потрібно розробити новий закон України, який би дозволяв продаж землі сільськогосподарського призначення, і єдиним покупцем землі могла б стати сільська громада, на території якої розташована земельна ділянка, а українська держава мала б оплатити цю угоду купівлі-продажу між сільською громадою та власником паю.

Отож, одразу виникає питання: звідкіля держава візьме гроші та чому жителі міст мають дозволити державі витрачати загальнодержавну частку їхніх коштів на купівлю землі для сільських громад?

У наш ринковий час слід передбачити такий закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, який би забезпечував взаємну вигоду як для держави, так і для сільських громад і власників паїв. Нині влада зобов’язалася щороку передавати частину бюджетних коштів до місцевих громад сільськогосподарських районів для їх соціально-економічного розвитку. Якщо держава викупить частину земельних паїв і передасть їх у власність місцевим громадам, то надалі вона зможе зменшити частку бюджетних коштів на підтримку села на величину суми витрат на викуп земельних ділянок. Зекономлені гроші зможуть бути спрямовані на підтримку несільськогосподарських громад, де переважає промислове виробництво. Тобто буде дотримана соціальна справедливість у розподілі державних коштів між містом і селом.

Сільські громади отримають у власність від держави земельні паї як капітал, тобто як джерело одержання прибутку від передання ними земельних ділянок в оренду. Щоб зробити це на найвигідніших умовах, сільська громада мусить консолідувати окремі пайові земельні ділянки в одну велику. Обмін наділів у межах земель сільської громади можна здійснювати або на добровільних засадах укладанням угоди обміну земельними ділянками, або із запровадженням незначної доплати з боку ініціатора обміну. Сільська громада на зібранні її виборних представників зможе вирішувати, кому і на який термін передавати в оренду земельні ділянки на аукціонних умовах. Задля розвитку фермерства та підприємництва і, як результат, збільшення кількості робочих місць на селі громада зможе передавати земельні ділянки в оренду молодим, працьовитим, кмітливим людям на пільгових умовах, наприклад, зменшуючи або відтерміновуючи орендну плату на початковий термін оренди, тобто на період становлення господарства. Громада зможе також передавати земельні ділянки в довгострокову оренду для вирощування садів або здійснення високовитратного будівництва систем зрошення земель.

Наразі в Україні запроваджується так зване добровільне об’єднання сільських громад. Цей процес просувається з великими труднощами, оскільки, виходячи з ринкових умов, важко примусити багате село приєднати до себе бідне. Відомо, що населені пункти, розташовані ближче до міст і центральних державних доріг, більше соціально-економічно розвинені, ніж дальні, глибинні села, до яких щонайменше потрібно будувати дороги. Якщо ж сільська громада біднішого села матиме у власності земельну ділянку, то його з радістю візьмуть в об’єднану громаду із таким «приданим».

Фото 1. Вісім засад. Про обіг земель сільськосподаського призначення

Для підвищення рівня свободи обігу земельних ділянок можна передбачити право можливості їх викупу у тієї чи іншої громади пайовиками або їхніми спадкоємцями, які свого часу продали свої паї тим чи іншим сільським громадам у межах України. Це дасть змогу громадянам об’єднувати свої земельні ділянки або обмінювати їх місцерозташування в межах України.

Із часом можна дозволити громадам продавати паї і зі своїх земель усім громадянам України, які є або стануть членами громади за консенсусним рішенням її виборних представників. Ухвалення такого закону підтримали б і фермери, і власники великих агрохолдингів, оскільки нині ніхто не хоче і не може викупити орендовану землю за її реальною ринковою ціною.

Цим законом слід передбачити, що дія угод оренди земельних паїв із попередніми власниками зберігається за переходу земельної ділянки у власність громади. Орендарі лише сплачуватимуть орендну плату до сільських громад. Не підтримають цю пропозицію лише ті, хто хоче і може скупити землю за безцінь та перепродати її. Такий закон задовольнить і вимоги МВФ. Вимагали закон про вільний продаж землі - будь ласка, як і просили - саме про це. А закону про вільну купівлю землі в Україні - зась!

Поміркуємо тепер, скільки коштів потрібно для запровадження такого закону.

В Україні нині налічується близько 7 млн розпайованих земельних ділянок. Більша частина їх власників (людей пенсійного віку) не спокусяться прожогом продати свій пай, знаючи, якою тяжкою працею його зароблено, і розуміючи, що вони щороку одержують доплату, порівнянну з величиною пенсії на селі. Продати земельну ділянку схочуть переважно спадкоємці власників паїв, які не проживають у сільській місцевості, але таких набереться не більше третини від усіх, хто має наділи.

Якщо б держава знайшла кошти для викупу 10% паїв за один рік, то це становило б 700 тис. паїв. Яку ціну мала б запропонувати держава під час викупу? Наразі середня плата за оренду паю в Київській області становить близько 8 тис. грн за рік. Тому якщо держава викупить земельний пай за 80 тис. грн, а продавець розмістить кошти на депозиті під 10% річних, то він отримуватиме таку саму суму прибутку, якою є орендна плата за пай, тобто 80 тис. х 0,1 = 8 тис. грн. Ціна 80 тис. грн за пай не така вже й мала сума, враховуючи те, що свого часу держава передала цю землю у власність колгоспникам безкоштовно. З іншого боку, якщо би був знятий мораторій на закон про вільний продаж-купівлю землі й на ринку землі з’явилося б у продажу щонайменше мільйон земельних ділянок, то ціна на землю була б ще нижчою. Тобто запровадження державою не завищеної, але гарантованої ціни 80 тис. грн за пай уберегло б селян від демпінгованого продажу землі. Надалі щороку держава могла б збільшувати ціну викупу земельної ділянки на ті самі 10 банківських відсотків. Отже, влада має знайти для викупу 700 тис. земельних ділянок: 80 тис. грн/пай х 700 тис. паїв = 56 млрд грн, або $2 млрд. Для держави це посильні гроші, змогла ж вона в понеділок уранці після кави викупити «Приватбанк» за 148 млрд грн. Такі кошти можна наполегливо попросити в МВФ, після ухвалення закону про вільний продаж землі в Україні, якого фонд так вимагав.

Яку ж вигоду матиме держава із запровадженням цього закону? Якщо сільські громади стануть власниками 700 тис. земельних ділянок, то до сільських громад надійде орендна плата за землю в розмірі 8 тис. грн/ пай х 700 тис. = 5,6 млрд грн, і тоді держава на ці самі 5,6 млрд грн зможе пропорційно зменшити обсяг раніше передбачених бюджетних фінансових витрат на село. І за 10 років поверне всі свої 56 млрд грн, які вона змушена була б сплачувати з держбюджету на фінансування села. Тобто держава надала б сільським громадянам замість риби вудку. І зникла б тоді проблема з фінансуванням села, оскільки пропали б одвічні питання забезпечення колгоспів запчастинами, пальним, технікою. Свого часу влада переклала їх на приватних товаровиробників, і, як наслідок, Україна має вал - 65 млн т зерна. За три роки держава допомогла б сільським громадам викупити всі запропоновані до продажу земельні ділянки. Надалі зміцнілі сільські громади змогли б продовжувати викуп запропонованих до купівлі наділів без участі держави, завдяки коштам, одержаним від їх оренди. Тобто здійснився б одвічний лозунг всіх урядів - «Земля - селянам».

Із наведених вище міркувань можемо сформулювати основні засади закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.

  1. Покупцями земель сільськогосподарського призначення можуть бути лише сільські громади як юридичні особи, на території яких розташовані земельні ділянки.
  2. Платником під час купівлі земельних ділянок має бути держава.
  3. Сільські громади набувають усіх прав та обов’язків попереднього орендодавця перед орендарем на викуплені земельні ділянки.
  4. Держава відшкодовує витрати на купівлю земельних ділянок сільським громадам зменшенням передбачених держбюджетом для цих громад платежів на суму, одержану ними від оренди земельних ділянок.
  5. Держава передає у власність сільській громаді частину державних земель сільськогосподарського призначення, розташованих на її території, в обсягах, порівнянних з обсягами пайових земель, викуплених державою для сусідніх сільських громад. Решту земель держава передає в оренду товаровиробникам на конкурентній основі.
  6. Громадянин України, який продав земельну ділянку в одній сільській громаді, може купити земельну ділянку такої самої вартості в іншій сільській громаді за її згодою.
  7. Сільські громади можуть використовувати викуплені земельні ділянки лише для передання їх в оренду ринковим об’єктам господарювання. Сільські громади не можуть створювати прибуткових підприємств (колгоспів) використанням викуплених земельних ділянок.
  8. Для раціонального використання земельних ділянок, задля консолідації їх в одну сільські громади можуть здійснювати обмін ділянок, розташованих на території громад, з іншими власниками та орендарями на певний термін чи назавжди.

 

Борис Ткач, голова СФГ "Левада", Ставищенський район Київської області