Несмотря на то что Кабинет Министров Украины 20 июня одобрил законопроект «О рынке земель», вопрос создания в Украине полноценного рынка земли остается нерешенным и законодательно неурегулированным (Опубликовано в № 08.2011 г.)

Вопросы без ответов

К сожалению, сейчас никто не знает, как и когда будет проходить земельная рефор­ма, какие будут ограничения на продажу земли после отмены моратория. Ни у нас, аграриев, ни в парламенте, насколько мы понимаем, нет четко прописанного меха­низма вывода земель сель­хозназначения на рынок. Для начала необходимо дорабо­тать законодательную и тех­ническую базу, принять зако­ны о государственном земельном кадастре, о плодо­родии сельхозземель, прове­сти переоценку качества земель, разработать систему консолидации земли в рам­ках одного поля, провести инвентаризацию, продумать механизм компенсации арен­даторам, которые вкладыва­ли ресурсы в улучшение качества арендованной земли, а также провести про­светительскую работу среди владельцев паев, чтобы не было неосмотрительной про­дажи земель по низким ценам.

Крайне трудно оценить в денежном эквиваленте такой стратегический ресурс, как земля, и спешить в этом деле нельзя. Не так давно Кабмин объявил о повышении нор­мативной денежной оценки украинской земли в 1,7 раза, то есть с нынешних 12 тыс. грн за гектар до 20 тыс. грн. В среде аграрных экспертов бытует мнение, что такая оценка является необосно­ванной. Кроме того, неиз­вестно, будет ли эта цифра стартовой ценой после отме­ны моратория, как поведут себя цены сразу после отме­ны моратория, через полгода, через год и т.д. Безусловно, это вопросы времени, кото­рые, как мы полагаем, будет трудно решить в ближайшие 2-3 года.

Споры относительно необхо­димости отмены моратория ведутся давно. Есть как сто­ронники, так и противники такого решения. В силу опре­деленных причин, включая давление Международного валютного фонда, В. Янукович и Н. Азаров скло­няются к отмене моратория.

Вариант I

Пахотная земля продается без ограничений как украин­ским, так и иностранным собственникам. При таком развитии событий, по наше­му мнению, вероятны следу­ющие последствия:

  • в течение года-двух круп­ный украинский и в первую очередь иностранный капи­тал дешево скупит у кре­стьян всю землю. Практически не останется фермеров и национальных средних производителей, они не выдержат конкурен­ции с крупными аграрными холдингами;
  • в исторический короткий период времени целый социальный класс, состав­ляющий до одной трети всех граждан Украины, лишится собственности;
  • средний крестьянский надел (пай) по стране соста­вит 2,2-2,7 га на семью.

Средства, которые семьи получат за продажу своих паев, стратегически не повлияют на рост их благо­состояния, а в большинстве случаев, наоборот, быстро закончатся;

  • по мнению социологов, целый социальный слой, мгновенно лишившийся собственности, будет нести в себе угрозу появления в стране политических дви­жений с лозунгами типа «Вернуть землю крестья­нам!»;
  • маргинализация в таких масштабах будет сопрово­ждаться всплеском преступ­ности и эмиграции;
  • в Украине резко возрастут риски прихода к власти крайне левых или крайне правых политических сил, что будет сопровождаться отходом от существующих демократических принци­пов, потерей страной своейинвестиционной привлека­тельности;
  • государство в значительной степени утратит контроль над севооборотами и про­изводством сельхозпродук­ции. Аграрный сектор может оказаться перепро­филированным на произ­водство сырья для биотоп­лива с его последующим экспортом в Европу;
  • в рамках современных гло­бальных трендов отдавать главное богатство Украины – пахотную землю в руки транснационального капитала – это все равно что отдавать в наднацио­нальную собственность недра и вручать в зарубеж­ные руки часть суверените­та Украины;
  • в целом вариант I, который может быть навязан только сверху, несет высокие риски социального беспокойства и дестабилизации общества и наверняка вызовет жесткую критику будущих поколений.

Вариант II

Пахотная земля продается с ограничениями по количе­ству как украинским, так и иностранным собственникам. Данный вариант приведет практически к тем же послед­ствиям, что и первый, но через более продолжитель­ный промежуток времени.

Варианты III и IV

Пахотная земля продается без ограничений (вариант III) или с ограничениями (вариант IV) только украин­ским юридическим и физи­ческим лицам без участия иностранного капитала. Это более плавный путь, он существенно смягчит нега­тивные социальные и поли­тические последствия обез­земеливания крестьян, открывая при этом возмож­ности медленной эволюции, не мешая развитию села и укреплению позиций креп­ких национальных соб­ственников средней руки. Государство не утратит кон­троля над севооборотом, инструменты активной аграрной политики оста­нутся в его руках. Процесс обезземеливания крестьянства будет прохо­дить более медленно и плав­но, поскольку в нем смогут принять участие только рисковый венчурный (venture) иностранный капитал и национальные украинские предпринимате­ли. Публичный западный капитал не пойдет на уча­стие в различных «схем­ных» проектах в аграрном секторе Украины. Появятся крупные земель­ные образования (банки земли), в которых земли будут оформляться на под­ставных лиц в целях даль­нейшей перепродажи. Однако инвестиционная привлекательность таких образований будет невысо­кой, а после одного-двух неизбежных скандалов еще больше снизится. Уменьшится привлекатель­ность спекуляции пахотной землей, что в значительной степени позволит сохранить нынешнюю картину, когда значительная часть пашни находится в аренде у аграр­ных компаний и ферме­ров – реальных деятелей экономики.

Ограничение площади земель в собственности одного лица будет довольно условным, ведь считается лишь прямое владение, а опосредствованное  (через третьих юрлиц) учитвыаться не будет

Собственность пахотных земель будет меняться плав­но и постепенно. Социально-политические последствия таких перемен спрогнозировать сложно, но они будут управляемыми. В любом случае в селах поя­вится крепкий средний класс национальных агарных соб­ственников (скажем, 500 га -в собственности, еще 1000­1500 га – в аренде). Иностранные инвестиции получат не спекулянты, создающие крупные земельные образования, а компании, реально обрабатывающие землю. Препятствием для прихода иностранных инве­стиций в село варианты III и IV не станут. Вместе с тем вариант IV (пахотная земля продается с ограничениями украинским юридическим и физическим лицам) больше всего соответ­ствует положениям европей­ской и мировой политики в области собственности на пахотную землю. Земельное законодательство Европы строится на следую­щих предпосылках:

  • недопущение создания круп­ных земельных банков в собственности;
  • ограничение как свободного обращения (купли-продажи) пашни, так и кон­центрации больших масси­вов земли в одних руках;
  • сохранение государственно­го контроля над земельным ресурсом.

Вариант V

Пахотная земля продается с ограничениями и только украинским физическим лицам, государственным органам, территориальным общинам и фермерским хозяйствам. Украинские и иностранные юридические лица к покупке земель не допускаются.

20 июня Кабинет Министров Украины одобрил именно этот вариант. Он предполага­ет следующие ограничения по количеству земли, которое может приобрести физлицо:

  • для Полесья – 1500 га;
  • для Лесостепи – 1750 га,
  • для Степи – 2100 га;
  • для Карпатской горной обла­сти – 900 га;
  • для Крымской горной обла­сти – 1100 га.

Кроме того, в законопроекте остался десятилетний запрет на изменение целевого назна­чения земли и налог на пере­продажу: первый год – 100% от нормативной оценки; вто­рой год – 90% ; третий год -80%; четвертый год – 70%; пятый год – 60%. По мнению экспертов, такие ограничения приведут к тому, что после принятия закона основным методом владения землей останется аренда, а не частная собственность. В то же время фермерские хозяйства, являющиеся юри­дическими лицами, могут получить право покупать землю. Что это означает? Во-первых, содействие фер­мерскому движению, а во-вторых, зажиточные граж­дане Украины смогут созда­вать большие земельные банки. Ведь одновременно с разрешением покупать землю фермерские хозяйства полу­чат право покупать другие фермерские хозяйства вместе с землей. Соответственно, ограничение площади земель в собственности одного лица будет довольно условным, ведь считается лишь прямое владение, а опосредствован­ное (через третьих юридиче­ских лиц) учитываться не будет.

Статья 18 данного законопро­екта предусматривает внедре­ние многоуровневой системы преимущественного права, то есть права определенных законом лиц первыми приоб­ретать предложенную к про­даже землю на объявленных владельцем условиях. Остальные лица смогут поку­пать такую землю только в том случае, если субъект пре­имущественного права отка­жется от ее приобретения. Отличие украинского преи­мущественного права заклю­чается в том, что государство и местные общины получают его без каких-либо ограниче­ний. При осуществлении этого права государство и местные советы не связаны ни зонированием, ни терри­ториальным планированием, ни инфраструктурными про­ектами. Им предоставлено право покупать любой пред­ложенный к продаже участок. Соответственно, реализация такого права полностью отда­на в руки чиновников. Это база для коррупции, ведь чиновники смогут торговать отказом от преимуществен­ного права, а также формиро­вать массивы земли для пере­дачи в аренду определенным лицам. Доступ к земле при этом существенно усложнит­ся, особенно для новых игро­ков аграрного бизнеса. Следует также отметить, что законопроект предоставляет большие полномочия Госземагентству. Он наделяет­ся сугубо рыночными функ­циями (купля-продажа земли, предоставление земель в аренду). Имея преимуще­ственное право на приобрете­ние земельных участков сель­хозназначения, находящихся за пределами населенных пунктов, этот орган может превратиться в теневого дель­ца земельного рынка. Естественно, это не будет спо­собствовать свободным рыночным отношениям и равенству сторон аграрного рынка.

Мы убеждены в том, что вопрос создания в Украине

полноценного рынка земли не будет решен до парламент­ских выборов 2012 года. А после выборов все будет зави­сеть от расстановки сил в пар­ламенте и концентрации сил, лоббирующих отмену мора­тория. В случае сохранения существующей расстановки сил аграриям не стоит ждать ничего хорошего. Все будет решено в интересах той лоб­бистской группы, в которую входит министр сельского хозяйства и продовольствия Украины.

Продление моратория на про­дажу земли является еще одним вариантом. Он хорош тем, что при отсутствии обще­ственного согласия по данно­му вопросу можно будет тща­тельно подготовиться к реформе земельных отноше­ний, публично обсудить все последствия ограниченной купли-продажи земли для будущего Украины. Как резуль­тат, удастся получить если не общественное согласие, то хотя бы его видимость. Недавнее квотирование экс­порта, нынешнее введение пошлин на экспорт сельхоз­продукции, рост цен на удо­брения, средства защиты рас­тений, горюче-смазочные материалы – все это ведет к тому, что сельхозпроизводи­тель в итоге теряет прибыль и, следовательно, не может вне­дрять новые технологии, зани­маться интенсивным произ­водством, покупать землю. Сегодня основной задачей государства должно стать воз­рождение сельского хозяйства и повышение эффективности производства аграрной про­дукции. Однако, по нашему мнению, введение открытого рынка сельскохозяйственных земель в Украине в 2012 году не будет способствовать ука­занным целям, а только усугу­бит и без того напряженную ситуацию в сельском хозяй­стве, чем еще больше снизит привлекательность отече­ственного агропроизводства.

Инна Дегтярь,

 

ООО «Укрзернопром-Агро»

По материалам десятой международной конференции «Зерновой форум – 2011»