Нове життя для порожніх офісів: можна вирощувати капусту та огірки

З часу свого будівництва в 1967 році канадська “Calgary Tower“, 190-метрова (623 футів) оглядова вежа з бетону та сталі в Калгарі, Альберта, була домом для оглядового майданчика, панорамних ресторанів та сувенірних магазинів. Минулого року тут стартував інший вид бізнесу: повністю функціонуюча закрита ферма.

Ферма, що розкинулася на 6000 квадратних метрів (65 000 квадратних футів), вирощує десятки культур: полуницю, листову капусту та огірки, тощо. Це є яскравим прикладом локації для їжі, вирощеної в місті. І такі випадки непоодинокі. Від Японії до Сінгапуру та Дубая по всьому світу з’являються вертикальні закриті ферми, де можна вирощувати культури в кліматично-контрольованому середовищі за допомогою гідропоніки, аквапоніки або аеропоніки.

Незважаючи на те, що вирощування в закритих приміщеннях зростало протягом багатьох років, переломний момент настав під час пандемії Covid-19, коли збої в ланцюжку постачання продуктів харчування підтвердили необхідність місцевих рішень. У 2021 році в усьому світі було зареєстровано угод у сфері вертикального землеробства на $6 млрд (4,8 мільярда фунтів стерлінгів), це пік інвестицій у вертикальне землеробство. Коли світова економіка вступила у фазу після пандемії, деякі відомі стартапи, такі як Fifth Season, припинили діяльність, а інші, зокрема Planted Detroit і AeroFarms, опинилися у періоді фінансових труднощів.

Нова постпандемічна тенденція може надати сектору поштовх. У таких країнах, як Канада та Австралія, орендодавці намагаються заповнити вільні офісні приміщення, оскільки компанії використовують віддалену та гібридну роботу. До речі, у США вакантність офісів становить понад 20%.

“Вертикальні ферми можуть виявитися рентабельним способом заповнення вільних офісних будівель”, — каже партнер із фінансування нерухомості у вашингтонських офісах американської юридичної фірми ArentFox Schiff, автор статті про міські ферми, Уоррен Сей-молодший.

Є й інші причини інтересу до міських ферм. Хоча ланцюжки постачання значною мірою відновилися після COVID-19, інші глобальні потрясіння, у тому числі зміна клімату, геополітичні зміни та страйки фермерів, означають, що вони й надалі залишаються вразливими, що змушує міста шукати локальні варіанти виробництва продуктів харчування.

За останні місяці перетворення офісів на ферми стало модним трендом. Наразі робітники прагнуть перетворити поверх 32-поверхової історичної будівлі Нільса Есперсона в Х’юстоні, штат Техас, на криту ферму. У вересні 2024 року американський стартап із закритих ферм 80 Acres, який створив свою першу закриту ферму в вільній будівлі в Гамільтоні, штат Огайо, побудував об’єкт площею 200 000 кв. футів (18 600 кв. м) у колишній комерційній будівлі у Флоренції, штат Кентуккі.

Одним з очевидних способів використання вільних офісних приміщень є перетворення їх на житлові будинки. Втім перетворення на вертикальну ферму часто простіше.

“Перебудовуючи офісне приміщення в квартири, вам потрібно вирізати окремі блоки, кожен з яких потребує доступу до природного освітлення та сантехніки”, — каже Сей, — “Це непросте завдання в будівлі, що призначена для кабінок та конференц-залів”.

Відкрите планування більшості сучасних офісів або складів може стати більш зручним для їх використання в якості ферм. Модернізація, особливо для того, щоб у приміщенні було встановлено належне обладнання, а також відповідні системи електрики, опалення, вентиляції та кондиціонування повітря (HVC), може бути складною.

Проєкт Calgary Tower, розроблений компанією Agriplay Ventures, працював над подоланням цих перешкод. Agriplay використовує силосну технологію, виготовлену зі стелажів шириною 1 на 2,5 м (4 на 8 футів), висота яких досягає 3 м (10 футів), які можна легко адаптувати до будь-якого простору з вентиляцією. Модульні стелажі також легко зняти після завершення проєкту, залишаючи орендодавцям можливість переобладнати приміщення для інших цілей, каже виконавчий директор Agriplay Адам Моранд.

Завдяки штучному освітленню та контрольованій температурі офіси виявилися напрочуд хорошим середовищем для внутрішнього сільського господарства, що спонукало деякі компанії переобладнати частину своїх приміщень на невеликі ферми. З 2022 року австралійський стартап Greenspace працює з такими клієнтами, як Deloitte і Commonwealth Bank, щоб перетворити “мертві зони”, як-от простір між ліфтами та кімнатами для переговорів, на гідропонні шафи заввишки 2 метри (6 футів), у яких росте листяна зелень.

Крім того, що вільні офісні будівлі придатні для роботи в закритих приміщеннях, вони пропонують перевагу близькості до кінцевих споживачів. На колишньому складі для зберігання паперу в Арлінгтоні, приблизно за милю від Вашингтона, округ Колумбія, Жаклін Поттер і команда з Area 2 Farms вирощують понад 180 органічних сортів салату, зелені, коренеплодів, трав і мікрозелені. Компанія, яка обслуговує споживачів на відстані 10 миль або менше, знизила транспортні витрати та пов’язані з цим викиди парникових газів. Це також звільняє команду для вирощування інших видів їжі, які важко знайти в іншому місці, наприклад їстівних видів квітів.

“Більшість культур тепер вибирають для вирощування через їхню здатність витримувати 1500-мильну подорож”, — говорить Поттер, маючи на увазі середню відстань, яку долають культури в США, перш ніж дістатися до клієнтів, — “На нашій фермі ми можемо вибирати культури за іншими властивостями, наприклад, за харчовою цінністю чи смаком”.

Загалом вертикальні ферми мають потенціал перевершити звичайні ферми за кількома показниками екологічної стійкості, як-от використання води, харчове виробництво, каже професор географії в Університеті Гвельфа в Онтаріо, Канада, та директор Інституту їжі Арелл, дослідницького центру сталого розвитку, Еван Фрейзер.

Більшість закритих ферм декларують, що використовують крихітну частку води від кількості, яку використовують зовнішні ферми. Закриті ферми також повідомляють про більшу продуктивність на квадратну милю, ніж звичайні.

Однак використання енергії є “ахіллесовою п’ятою” цього сектора, каже Фрейзер: вертикальні ферми потребують багато електроенергії для роботи систем освітлення та вентиляції, розумних датчиків і автоматизованих технологій збирання врожаю. Але якщо енергію отримують з відновлюваних джерел, вони можуть і обійти традиційні ферми за цим показником, каже він.

Через відмінності в робочих налаштуваннях важко зробити загальну оцінку екологічної, соціальної та економічної стійкості закритих ферм, каже Цзянсяо Цю, ландшафтний еколог з Університету Флориди та автор дослідження про роль міського сільського господарства в сталому розвитку. Але він погоджується з Фрейзером: загалом міські закриті ферми мають вищу врожайність на квадратний фут, більшу ефективність використання води та поживних речовин, кращу стійкість до шкідників і коротшу відстань до ринку. До недоліків можна віднести високе споживання енергії через освітлення, вентиляцію та кондиціонування.

Стикаються і з іншими проблемами. Закони про зонування часто не дозволяють сільськогосподарську діяльність у міських районах (хоча деякі міста, такі як Арлінгтон, штат Вірджинія, і Цинциннаті, штат Огайо, нещодавно оновили зонування, щоб дозволити закриті ферми). Поки закриті ферми мають обмежений асортимент культур. Важко вирощувати такі основні культури, як пшениця, кукурудза або рис у закритому грунті, каже Фрейзер. Крім листової зелені, більшість закритих приміщень ще не здатні вирощувати інші види культур у промислових масштабах.

Але поки триватимуть постпандемічні тенденції віддаленої роботи та скорочення розмірів компаній, закриті ферми можуть продовжувати з’являтися в містах по всьому світу, каже Сей.

“Одна річ, яку міста не люблять більше за все, — це невикористані простори, які не сприяють економічному зростанню”, — висловився він. “Якщо конверсія закритих ферм у таких містах, як Арлінгтон, виявиться успішною, інші можуть наслідувати цей приклад”.