Денис Башлик, директор із зв’язків з органами державної влади УКАБ

2020 рік – без перебільшення можна назвати роком земельної реформи. Ще ніколи питання земельних відносин не були на стільки актуальні в українському політикумі. У Верховній раді України був зареєстрований цілий земельний блок законопроєктів. Два надважливих закони (Про ринок землі та Про національну інфраструктуру геопросторових даних) були ухвалені. Такий комплексний підхід є стратегічно вірним та відповідає кращому міжнародному досвіду. Справа в тому, що за роки існування мораторію, земельні відносини в Україні викривились та отримали дуже багато іноді не дуже приємних особливостей. Зважаючи не це, неможливо було застосувати навіть саму найефективнішу модель ринку земель в Україні. Поточний стан земельних відносин вимагає застосування додаткових інструментів та запобіжників для ефективного та максимально комфортного старту ринку земель.

Пропоную розглянути критично необхідні зміни для того, щоб земельна реформа дійсно  стала комплексною.

№ 2194 про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин.

  1. Законопроект є дуже змістовним, але хотілось би зупинитись на двох надважливих аспектах. Перший – це дерегуляція земельних відносин. На сьогодні процес оформлення земельних ділянок може тривати до року, існує дуже суб’єктивний підхід до розгляду проектів землеустрою, державна землевпорядна експертиза іноді нагадує лотерею. На момент старту ринку земель – ці процедури можуть стати фактором, який додатково впливатиме на ціну та бути перешкодою у можливості продати свою земельну ділянку «сьогодні та зараз». То ж запровадження принципу єдиного вікна та позбавлення зайвих процедур при оформленні земельних ділянок є критично необхідним на момент запуску ринку земель.

  1. Також дуже важливим аспектом законопроекту 2194 є запровадження інструменту переважного права. На жаль, модель ринку земель прийнята Верховною Радою створює певну юридичну колізію у механізмі реалізації переважного права при купівлі земельних ділянок. В Земельному кодексі чітко зазначено, що переважне право при купівлі земельних ділянок має орендар. Але що робити, якщо орендарем є юридична особа, яка відповідно до прийнятого закону – не має права набувати у власність земельну ділянку до 2024 року? Фактично такі норми ставлять під загрозу існування аграрних підприємств, які роками інвестують в сільське господарство та є рушіями української економіки. Може виникнути ситуація, коли до 2024 року (коли юридичні особи матимуть можливість набувати у власність земельні ділянки), більшість земель, в які було проінвестовано кошти, можуть перейти у власність третіх осіб. В кінці кінців новий власник може банально відмовитися від укладання нового договору оренди, або, у разі не доброчесності нового власника, ця земля може стати предметом банального вимагання.

  1. Третім вкрай необхідним залишається запровадження інструменту повноцінної консолідації земель. На відміну від попередніх двох, на жаль, проєкт закону про консолідацію досі не зареєстрований в Верховній Раді. Консолідацію не можна розглядати виключно як засіб уникнення фрагментації земель. Європейський підхід розглядає консолідацію як інструмент розвитку сільських територій. На сьогодні більшість земельного фонду в Україні вже є дуже фрагментованим. Так 27,5 млн. га поділені на паї (середній розмір який складає 4 гектари) та ще приблизно 600 000 га поділені по 2 гектари для особистого селянського господарства. В таким умовах існують проблеми з обробкою землі великогабаритною технікою. Ні для кого не секрет, якщо сьогодні подивитись на публічній кадастровій карті на поле, то це буде так звана «шахматка» яка складається з земель приватної, державної та в перспективі комунальної власності. Також в цій «шахматці» обов’язково будуть польові дороги, які, на жаль, досі на сьогодні залишаються в підвішеному стані. Всі ці фактори є протилежними до європейських принципів сталого землекористування. Ця ситуація може стати критичною у разі відкриття ринку земель та перерозподілу прав власності. Уявимо ситуацію, коли декілька земельних ділянок в масиві, який обробляє аграрний виробник, відводяться органами місцевого самоврядування для особистого селянського господарства людям, які бажають самі обробляти землю. Для мажоритарного обробника земельного масиву це випливає в купу проблем, таких як: черезсмужжя, неефективне використання земель та додаткові витрати, які можуть повністю зламати економічну модель бізнесу.

Прийнятий закон про обіг земель дійсно є перемогою 2020 року для аграрного сектору, але ні для кого не секрет, що аграрний виробник в Україні не може на сьогодні почувати себе захищеним. Аграрна галузь на сьогодні забезпечує 17% ВВП та 40% валютних надходжень. Консервативна модель ринку, відсутність зазначених інструментів та запобіжників може негативно вплинути на економічні показники і відповідно не забезпечити прогнозований економічний ріст від запровадження обігу земель. Все це зумовлює нагальну потребу прийняття зазначених інструментів.

9 грудня в рамках онлайн-конференції «Ведення агробізнесу в Україні» Денис Башлик, Директор із зв’язків з органами державної влади УКАБ та Елліна Юрченко, Юрист, Координатор земельного комітету УКАБ представлятимуть кейс «Реформа земельних відносин».

Реєстрація на онлайн-конференцію в розпалі. Не пропустіть: https://bit.ly/3lR6MGU