Алекс Ліссітса: 30 років підготовки до ринку землі

Всіх дуже турбує ринок землі. Нас він не турбує, ринки землі існують практично в усіх країнах світу, але ми ним цікавимося, оскільки він може вплинути на характер і динаміку діяльності наших читачів, нашої аудиторії.

Позитивним чи руйнівним буде цей вплив? Напевно, для когось це буде неприємність, для когось – радість, до якої йшов роками, а для когось – не зміниться нічого.

Перша думка з приводу земельного ринку – думка Алекса Ліссітси, директора ІМК, голови Наглядової ради УКАБ, аналітика й експерта ринку та члена наглядових рад незліченних освітніх і громадських організацій.

– От тільки сьогодні ухвалено в другому читанні та в цілому Закон про електронні земельні аукціони щодо земель державної та комунальної власності… Яке у вас відчуття, чи підготовлене відкриття ринку землі законодавчо, психологічно, фінансово? До 1 липня лічені дні.

– Ми 30 років готувалися й підійшли до ринку землі слабко підготовленими, що в політичному, що у фінансовому, що в емоційному стані, тому що земля для більшості українців відіграє дуже важливу роль, й українці прив’язані до землі більше, ніж сусідні народи. Це – своє, історичне…

– І зараз ви говорите про емоції.

– Так, і ця емоційна складова настільки важлива, що продукує політичний популізм, негатив з боку населення, яке про всяк випадок готується до того, що буде якась халепа.

Коли було ухвалено закон №2194 про передачу земель до громад, про переважне право купівлі, почалися крики, що там окремо прописана правка про дозвіл на купівлю землі іноземцями, її почали шукати й не знайшли, але загалом усі шукають негативу, якого насправді немає.

Як на мене, відкриття ринку поставить деякі емоційні речі на свої місця. Величезної кількості трансакцій на ринку не буде. Очікування по вартості землі від власників паїв і тих, хто готовий купити паї, будуть зовсім різні.

На першому етапі це буде прицінювання. А якщо дивитися в майбутнє, ринок землі – не завершення, а початок великого процесу. Два з половиною роки купуватимуть українці, потім підуть вітчизняні юридичні особи, але консолідація якогось масиву в межах одного поля – процес, що розтягнеться на 10 – 15 років.

Кажуть, із початком ринку землі за два-три роки можна буде проводити системну іригацію, але це малоймовірно, через велику кількість політичних, емоційних, фінансових чинників.

Уявімо собі земельний масив у 100 – 120 гектарів у центрі України. Це власність 40 пайовиків, переважно похилого віку, з них 10 % щороку помирає.

Постійно утворюються білі плями. Тому провести системну іригацію або посадити багаторічні насадження дуже важко. Ми перебуваємо на початку, етап завершення земельної реформи я називаю початком.

Ми колупаємо цю скалу… Лупаємо цю скалу… Яка впаде й відкриє дорогу нам за 10 – 12 років.

– Мабуть, все ж таки колупаємо… А чи передбачено законодавчо, що людина на своїй землі може саджати щось багаторічне? Чи можна посадити лісосмугу, чи будуть за це переслідувати?

– Це дуже важливе питання, бо питання лісосмуг на сьогодні неврегульоване.

За радянських часів земля була державною, лісосмуги за рішенням місцевих Рад насаджували там, де вважали за потрібне або за рекомендаціями відповідних інститутів.

На сьогодні процес насадження припинено, здебільшого знищили й те, що було. На землях сільськогосподарського призначення у Львівській, Житомирській, Чернігівській областях виросли ліси за останні 30 років.

Тепер, якщо ви хочете займатися сільським господарством і вирубати ліс на полях, ви порушите законодавство: ви не маєте права, оскільки цей ліс не належить вам, а належить державі.

Ви не можете посадити дерева на землях сільськогосподарського призначення та не маєте права щось із цієї площі забрати, це юридична колізія.

І не єдина. Біля поля, яке належить 40 – 50 власникам, є дороги, котрі формально належать місцевим Радам. Якщо саджати багаторічні насадження, питання доріг теж слід вирішувати.

Повернемося до вашого запитання, чи готові ми до ринку землі. Ні, не готові на цьому етапі загалом, бо це й питання пасовиськ, переведення земель на інше призначення.

Оскільки ми постійно відкладали питання відкриття ринку землі, то до нього ніколи й не готувалися. Тому й відкриття ринку повинно відбутися емоційно. Давайте відкриємо ринок і будемо інтенсивно напрацьовувати його нормативну базу.

– Питання консолідації складне, але от якщо людина купила десяток-півтора паїв, чи може вона зробити зрошення на цій площі? Чи має право бурити свердловину, дивитися, що там з ґрунтовими водами?

– Дослідження та свердловини – лише за дозволом НАК «Надра України».

– Тобто, якщо людина купила 30 гектарів у посушливій зоні, на неї при спробі влаштувати зрошення теж чекає юридична проблема…

– Це не проблема, це регулюється.

Просто слід подати заявку, отримати дозвіл. Інша річ, що в нас загалом із водними ресурсами повний рейвах.

Люди брали воду з криниць, криниці пере­сохли, відповідно, всі побили собі свердловини в дворі. Тепер виникає питання, хто фіксував ці свердловини. А їх ніхто не фіксував.

Ніхто не знає, скільки води залишилося. Фіксуються та реєструються лише свердловини промислового виробництва. Приватні свердловини не обліковані й не вивчені.

У моєї матері на Чернігівщині свердловина в дворі постачає воду, яка містить неймовірну кількість заліза, цю воду пити не можна.

Що там зачепили буровики – незрозуміло. Коли ми говоримо про іригацію, проєкти Світового банку тощо, маємо для початку звести баланс води. Це питання до державних органів, Держводагентства, які повинні провести облік та створити реєстри запасів води.

– Звісно, це одне з центральних питань ринку землі, адже земля без води – мертвий актив. Після двох перших законів, які відкривають ринок землі, ми бачимо космос необхідних законодавчих урегулювань для того, щоб зробити землю ефективним активом. Ви взагалі бачите шанси виплутатися з емоційного клубка? Чи є в нас перспектива шляху до нормального цивілізованого ринку?

– Тут нам слід повернутися до основного питання: де ми бачимо агросектор у майбутньому? Зокрема, в Україні. Програми, які були написані за десятиліття, передбачали створення доданої вартості на землі або відродження тваринництва, розвиток територій…

І це була бутафорія, оскільки, по-перше, на ці прог­рами не було грошей, а по-друге, всі розуміли, що ринок йде в інший бік. У світі класичне тваринництво згортається, тому що є альтернативи тваринництву.

Ми говоримо про відродження овочівництва в Херсонській області, але не знаємо, як вирішувати питання перевезення овочів до Києва та зберігання їх.

В Америці компанія, яка займається вертикальними теплицями з власним мікрокліматом вийшла на Нью-Йоркську біржу з багатьма мільярдами доларів. Ринок рухається в іншому напрямку!

Коли в Австрії або Франції вкладають величезні кошти в землю, керуються іншими міркуваннями: кошти є, вони дешеві, можна користуватися кредитами. Можна отримувати якийсь дохід, створити актив для дітей з невеликою прибутковістю.

Поклавши гроші просто в банк, мусиш йому платити, адже відсотки за депозити в багатьох банках уже не нараховуються…

– Можливо, відкриття ринку землі в Україні сприятиме розвитку територій та відродженню села?

– Ми бачимо західні приклади. Наприклад, у Франції ніхто не хоче працювати в селі.

Там виділяються кошти, там прекрасна інфраструктура, але ніхто не хоче жити в селі! Що ж говорити про українську перспективу?

Нещодавно було повідомлення, що в Чернігівській області з-поміж 463 шкіл 220 – малокомплектні, 30 – 50 дітей на всю школу. Фактично половину шкіл можна було б закрити.

Якщо закрити школи, відбудеться депопулізація, враховуючи малу народжуваність, і за 10 – 12 років, коли ми вийдемо на консолідацію земель, на них нікому буде працювати!

Подивіться, як розростається Київ, скільки там населення, зокрема – Бориспіль, Бровари, Ірпінь, Буча… Завдання перед українським сільським господарством стоятиме в іншому форматі: як нагодувати величезний Київ свіжою продукцією, як забезпечити сільські території хоча б якимись інфраструктурними проєктами. Нам треба зовсім по-іншому мислити.

Наша земля ніколи не сягне тієї ціни, яку має в Голландії, Франції, – ми повинні з цим змиритися.

Ми маємо прийняти те, що ринок проходитиме становлення довгі роки.

Те, що за законодавством початковий етап допускає до купівлі-продажу лише фізичних осіб, не найкращий варіант, але переваги в ньому є: за ці два роки буде знято емоційну складову, люди побачать, що на ринку нічого фактично не відбувається, він працює, як і працював. Відкриття ринку землі в Україні повинно змусити нас думати, що ми хочемо мати за десять років, яке сільське господарство, які села. Проте емоційна складова заважає нам про це думати. Слід узяти прості цифри: скільки в нас земельних ресурсів, що ми хочемо з цим зробити.

Скільки в нас населення в сільській місцевості. Які в нас статуси населення, який стан освіти, інфраструктури. Якщо ми хочемо, щоб ринок землі за 10 – 15 років дав свої плоди, то ми вже зараз маємо думати, як нам забезпечити нормальні умови для проживання молоді в селі. Якщо хтось скаже, що побудує фермерський рай, не вкладаючи грошей в освіту, культуру, науку, інфраструктуру, то цього точно не буде.