Піщинки, камені та брили земельного ринку

Про ринок землі, великий і жахливий, який насувається невідворотно, й говоримо з директором компанії «ІнтелЄврАз», аналітиком ринку Юрієм Дячуком.

– Так, певна підготовка до ринку, який стартує в липні, проводиться, – говорить Юрій. – По ринку землі створюються маркет-плейс, деякі групи засновують клуби, в яких намагаються зацікавити операторів капіталів інвестиціями в землю. Є третя аудиторія, котра започатковує земельну платформу. Великий капітал із цікавістю дивиться в цей бік, хоча ще не розуміє, як він може взяти участь у ринку після 2024 року, коли відкриється великий ринок.

– Як це? Немає розуміння, що робити з 10 000 гектарів, але є розуміння, що робити зі 100 гектарами?

– Це зрозуміле питання. Адже треба, щоб хтось керував цими активами. Візьмемо середньостатистичного забезпеченого суб’єкта, який має від 100 до 200 тисяч доларів. Якщо на півд­ні, то 100 гектарів коштуватимуть близько 100 тисяч доларів, у кукурудзяно-соєвому пасі – це становитиме 200 тисяч доларів. Ця особа має основну зайнятість і не може відволікатися на управління своєю інвестицією, тобто потрібні люди, які б цим керували.

Ми роздумуємо теж над цими сервісами. Для інвестора, який не збирається сам обробляти свою землю, слід знай­ти орендаря, котрий буде чітко виконувати зобов’язання, потрібно вести перемовини з фермером… Тим більше, що ринків у перспективі буде три. Першим буде ринок піщинок, ділянок по одному паю у 2 гектари, потім він переростатиме в ринок каменів по 100 гектарів, і потім – у ринок брил по 1000 й більше гектарів.

От коли ринок каменів переходитиме в ринок брил, це вже буде цікаво для великого капіталу. Це будуть громадяни України, які зможуть купувати масиви землі або заходити у великі інвестиційні проєкти. Проте їм треба буде знати, в кого скуповувати цю землю.

І земля має бути консолідована. Тому що керувати консолідованою землею набагато легше, але і вартість її, й оренда також будуть вищими. Тому треба буде консолідувати куплену інвестором в роздріб землю, і це теж тривалий процес, оскільки пов’язаний із довготривалою орендою. Проте в підсумку це дасть певний capital gane, земля може подорожчати без будь-яких операцій, просто на чиннику консолідації.

– Однак чи можливо буде консолідувати землю для продажу? Досвід Молдови показує, що це камінь спотикання – за 30 років там не вдалося подолати впертість власників «піщинок», і найбільше землеволодіння там не перевищує 500 га…

– Я передбачаю створення ринку спекулянтів в Україні, які скуповуватимуть першими та потім консолідуватимуть ділянки. Так, хтось продає, а хтось не продає свою землю, але це консервативний ринок, це повільний процес.

Відсоток дохідності за інвестиціями в землю не буде надто високим. Через те, що ринок новий, зростання цін буде, але не в тих масштабах, яких більшість гравців очікує. Варто усвідомлювати, що на початковому етапі ми будемо працювати тільки з українським капіталом.

Ціни оренди в Україні вже підтягнулися до французьких, але в нас немає дотацій. Український фермер через це заробляє менше, ніж у Франції, але його рятує те, що землі в нього більше, на об’ємі він заробляє те, що французам дає дотація на гектар.

Якщо ситуація з пониженням дохідності традиційних галузей економіки триватиме, інтерес до землі буде не лише за 15 % дохідності, як це є в Україні, а навіть і за 5 %. Тому що земля – актив, який люди сприймають психологічно: я маю певну ділянку землі, вона нерухома і вічна.

Чому в Україні інвестують у квартири? Адже якщо тут дохідність становить 5 %, це вважається добре і вигідно. Так і земля. Головне питання – ким вона управляється та як. Тут ми можемо допомогти, знайти для землі господаря, правильно оформити договори оренди, відпрацювати бізнес-модель.

– Це маркетингові та психологічні передумови ринку. А якого законодавства бракує для його повноцінного старту?

– У нас багато важливих питань у законодавстві трактовано двозначно. Мені здається, найважливішим є для майбутніх операторів ринку питання консолідації земель у рамках одного поля. І варто спростити систему обміну. Ці норми існують, але вони розраховані на вироб­ництво та використання землі, а треба адаптувати їх під потреби покупців і продавців землі.

Дуже допомогло б інвесторам переведення угод купівлі-продажу землі в онлайн. Я передбачаю надмірне навантаження на нотаріусів, це може бути вузьким місцем. Є люди, які хочуть продати, та є люди, які хочуть купити, зараз це переважно ті, хто землю обробляє. Майже 6 % всіх угод оренди закінчується 2021 року. І з-поміж них – точно ті, хто вже вирішив продати свій пай. Вони прагнуть найвищої ціни, та їх очікування не будуть задоволені. За нашими оцінками, близько половини з цих 6 % – це ті, хто в липні вийде на ринок.